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至杭州“地王”:政府三年收入过千亿

时间:2021年09月21日

杭州“地王”:政府三年收入过千亿

在过去3年中,杭州市从土地出让中取得了超过1000亿元的预算外财政收入。不过今年以来,包括上城区在内,杭州各市区财政收入延续负增长。政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。

7亿元,再无悬念。

经过46轮报价,杭州上城区投资控股团体有限公司(下称“上投公司”)如愿以偿,拿到了杭州市上城区南山路勾山里B地块,杭州新“地王”就此诞生。

过去几个月中,这家成立仅8个月的上城区属国有独资企业在土地招拍市场屡有斩获。这正是杭州土地市场的缩影。今年1季度,杭州市出让的15个地块中的大部份为各区县国企取得。

“地方政府是幕后推手。”1位资深业内人士称,地方国企通过土地这1载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大减缓了地方财政压力。

在过去3年中,杭州市从土地出让中取得了超过1000亿元的预算外财政收入。不过今年以来,包括上城区在内,杭州各市区财政收入延续负增长。政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。

新“地王”

4月29日,在杭州公共资源交易中心,产权只有40年的杭政储出[2009]4号地块(南山路勾山里B地块)出让。之前,上城区的杭州市南山路东侧整合指挥部,已完成该地块的拆迁平整工作。

参与拍卖的有4家开发商,1家是99号的上投公司;1家是9号的浙江弘益房地产开发有限公司(简称浙江弘益)。

作为浙江弘益的常务副总,汪国松参加了这次挂牌竞价。

汪国松说,之前他约请的两家知名咨询公司,给出的最高报价是5.2亿元。而他们综合公司运作能力以后,将可按相干国家标准要求对实验结果进行数据处理、存储和打印最高报价定为6.82亿元,其中的200万元用于最后1轮冲击。1开始,竞争就充满炸药味,上投公司出价总是高出第2名上千万元。

从第15轮开始,单轮最低加价不低于50万;17轮开始,单轮最低加价不低于100万;35轮开始,单轮最低加价不低于200万。但事实上,那天上投公司的报价几近不用限定最低,每轮加价都比另外3家高很多,第32轮高出第2名3700万元,第38轮高出3800万元。

46轮,汪国松出价6.72亿元,这已接近公司拟定的出价底线。但是,上投公司直接出价7亿元,不但高出他2800万元,而且是在加价底线的10倍以上。

因而,1个4.6万/平方米楼面地价,比起拍价上涨2.3倍的杭州新“地王全心全意”产生。对此,杭州1些开发商很是疑惑,认为这1价格明显太高,存在开发亏损风险。可参考的是,2005年该地块附近某住宅楼面地价22297元/平方米。

上投公司由杭州市上城区首期注资5000万元,2008年8月底完成注册登记,是上城区的国资整合和运营平台。1月13日,这家公司曾出手竞得龙翔里地块,并成立了注册资本2000万元的项目公司。

该公司网站新闻称,此次参加竞拍,目的之1在于“最大程度的放大国有资产的引导和放大效应”。

国企角色

上投公司成立前后,杭州市各区县政府也都在成立各自的国有独资的城市投资开发企业(以下简称“城投公司”)。这些公司与上投公司1样,成了土地交易市场的主角。今年1季度,杭州市共出让的15个地块中,14个为公共设施用地,且这些地块绝大部份被各区县的国企,以底价或较高价格拿走。

在多位知情者的描写下,城投公司的面目逐步清晰。

在组织架构上,这些城投公司的管理层,1般来自各区县财政、国资条线的领导干部。如杭州某区,分管国资、财务副区长的办公室秘书,担负城投公司的董事长兼总经理。

在股本来源上,城投公司1般由两部份组成。1部份是,通过国资部门的资源整合,从燃气、供水供电等公共资源中,剥离出1部份固定资产,再注入到城投公司;1部份是,直接财政拨款,注资到城投公司,作为公司运营的活动性资金。

以上投公司为例,这家公司目前具有全资、控股、参股企业30余家。经营领域触及房地产、创业投资、物业租赁、担保、保险、餐饮、商贸等多种行业。而根据上城区的摸底,截至2007年底,全区经营性国有资产总量达28.438亿元,净值6.728亿元。

知情者称,1些城投公司自营业务收益还不足以支付银行利息,“承受着很大经营压力”。

这些城投公司承当1级开发商角色。他们根据地方政府要求,负责地块的拆迁、补偿、整理等前期工作。地块出让后,城投公司分成45%的土地出让金,35%纳入财政收入,1般地方占60%。另外20%纳入城市建设各种费用。

某银行资坚信贷员说,在这1轮银行信贷中,大部份资金流向这些国字号企业,“他们符合政策导向,又和国资、地方财政捆绑在1块儿,银行放贷风险较小。”

1位不愿具名的开发商说,为争取利益最大化,城投公司常常压低拆迁补偿款,努力扩大土地的出让价格。

“仿佛在走回头路。”该开发商说,之前,杭州各区县的国有开发公司纷纭进行了改制,如今有的已成为上市公司。

土地财政

而这1切均与地方财政有关。今年1月,杭州地方财政收入首次出现负增长。杭州市统计局最新数据显示,今年前4月,杭州地方财政收入175.05亿元,同比降落4.7%;而支出133.05亿元,同比增长153、钢筋曲折实验机检查芯轴.3%。

从2006年到2008年的3年中,杭州来自土地出让的收入超过了1000亿元。这还不算房地产和相干行业的税收收入。1位开发商预测,土地收益占杭州财政收入的比例约在25%至30%之间。由于前5个月地块出让不多,预计该比例会有所降落。

而各区县对土地财政的依赖愈甚。以余杭区为例,2007年财政预算收入36.7亿元,其中房地产税收和房地产相干行业税收约占40%,另外,余杭得自土地出让金的收益到达48.5亿元,比当年预算内收入还要高。

从2008年下半年至今,房地产市场低迷,土地流拍事件频发,也直接影响了地方财政收入。今年1季度,上城区完成财政总收入16.27亿元,比去年同期降落14.45%。房地产市场较为低迷,被认为是致使财政收入降落的3大因素之1。

去年10月中旬,杭州市推出了24条房地产救市政策,不过土地市场依然未被激活。

杭州3年内将安排重点项目投资3000亿元,其中政府投资1600亿元,以推动“城市有机更新”。而杭州市去年的财政收入刚超过900亿元。所以,杭州打算以20个新城和100个城市综合体为主要载体,把地块招商作为今后“引进大企业、谈成大项目、谋求大发展”的重要手段。

在此情形下,国企进场就成了自然的选择。

“地方政府是幕后推手。”1位资深业内人士认为,地方国企通过土地这1载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大减缓了地方财政压力。同时,众多国企纷纭拿地,不但避免土地价格下滑,而且造成土地市场火爆的错觉。更重要的是,其投资拉动GDP增长,舒缓了地方政府“保增长”压力。

谁来接单

2009年第1期杭州市政府编制的“读地手册”显示,上城区、下城区和拱墅区,楼面地价10000元/平方米以上的地块比比皆是。丁桥居住区、下沙开发区的地块也都在4000元/平方米左右。1位业内人士认为,这个价格依然是保持在2007年的高位水平。

在10日举行的绿城中国恳谈会上,公司董事局主席宋卫平坦言,对土地与地方财政的利益关系,他是在9年前才开始想通的。“土地资产是不是贬值,是绿城面临的唯1风险,而非公司140%的高负债率。高负债率在公司把控当中,只要有钱,就去买地,再转化成好的产品。只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂。”

不过万科杭州公司副总吴蓓雯认为,按年初制定的计划,万科今年在杭州有拿地意愿,“但具体拿多少,要看具体项目而定。”中海杭州公司经理毛文斌认为,公司将根据项目销售进展情况,再结合市最新3D生物打印医疗利用的发展在很大程度上取决于研究人员如何克服大量的实际障碍场各项指标,来决定公司是不是继续拿地。

国家发改委宏观经济研究院黄征学认为,目前经济前景还没有走向乐观,开发商没有充足的拿地动力,大家都在观望中,市场复苏时机还没有到来。

“地方政府托市不会起到很大的作用,目前土地资源还是以市场配置为主要手段。”黄征学表示,目前针对开发商的资金问题,有些地方放宽地价款支付期限,或对投资金额给予1定优惠,地方政府可能希望开发商保持1定的活动性,才能带来稳定税收。

国土资源部某官员表示,近1两年,土地收入降落影响地方政府财政收入是事实。“但操纵市场、故意抬升土地价格的行动,我们不提倡。”

1位开发商提出疑问,国企通过土地这1载体,将城市公共设施和银行捆绑,1旦出现经营风险,谁来承当这个责任?通过土地运作,减缓地方财政压力,维系高地价城市经营,以此来“保增长”是不是会难以为继? (原载于经济视察报) (本文来源:浙江在线 作者:陈周锡 陈高雅)